건물의 분양수입 적용

건설의 장애인고용의무적용과 관련, 총매출액에서 공제할 수 있는 "타인에게 도급을 주어 건설한 건물의 분양, 판매금액" 해석에 대하여 질의함

질의 1) 동사는 아파트등 건물을 건설·분양·판매하는 건설업체로서, '95년도 당해 여러공사중 중계동 아파트는 '93년도부터 착공, '95년도에 준공되었고, 준공되기전 분양된 분양금 또는 중도금을 결산서의 분양수입항목에 계정을 하고, 나머지 미분양공사부분에 대하여 공사수입항목에 계정을 한 바, 과연 이 분양수입을 공사실적액에서 제외할 수 있는지 여부?

질의 2) 동사는 중계동 아파트를 건설함에 있어서, 직접 발주하고 시공하였으나 여러 부분공사는 타업체에게 도급을 주어 건설하였으므로, 동 규정을 근거로 이 아파트에 대한 분양수입 전체를 총 매출액에서 제외 요청을 해왔는데, 이 경우 일괄 도급이 아닌 한 건물의 부분공사도급도 포함되어 총매출액에서 제외 가능한지 여부?

○당소의견 : 분양수입은 공사로 인한 수입이 아닌 부대이익이므로 총 매출액에서 제외해야 한다고 생각되나, 동사의 경우 준공되기 전에 분양된 분양금을 3년으로 나누어 분양수입 항목에 계정하여, 실질적으로 항목만 다를뿐 공사실적으로 인한 수입 성격에 가까우며, 동 규정의 도급범위 해석에 있어서 발주자와 시공자가 다른 일괄도급의 경우에만 그 분양수입을 제외할 수 있다고 판단됨

o 공사실적에 분양수입 포함여부에 대하여

- 주택건설촉진법등에 의한 주택사업자 또는 건설업자가 아닌 자(예, 부동산업자)가 타인이 공사하여 완성한 주택건물을 인수하여 분양하는 경우를 제외하고는 건설업을 영위하는 자가 자기공사가 있는 경우 발주자·분양여부에 관계없이 건설산업기본법상 건설업자로서의 지위를 가짐

- 또한 공사기간이 수개년도에 걸쳐 이루어지는 경우 건축물이 완성되기 전에는 건설가계정에, 건축이 완성된 후에는 분양여부에 따라 결산서 작성범위가 달라질 수 있는 바 건축물이 분양된 경우 손익계산서상에 반영되고 미분양된 경우 손익이 발생되지 아니함으로 대차대조표에 계정하는 것이 일반적임 ·따라서 건설업자가 전년도에 완공된 미분양부분을 분양수입계정과목에 반영되었다 하더라도 원칙적으로 공사실적액에 포함됨. 이 경우 자기공사에 대하여는 정부회계년도별 당해연도에 실제 발생된 공사실적액을 조사하여 적용대상여부를 판단함

o 직접 발주, 시공하고 부분공사를 하도급한 경우에 대하여

-건설업면허를 가진 사업주가 직접 발주하고 시공하면서 여러 부분공사를 타업체에게 도급을 주었다 하더라도 직접 시공한 공사가 있는 경우에는 '가'항과 같이 원수급인으로서 건설업자의 지위를 갖는 것이므로 적용대상에 포함하여야 할 것임 ·직접발주하고 시공한 자기공사가 전체공사의 일부분이라 하여 제외할 성질이 아님

o 분양수입은 공사로 인한 부대이익이라는 데 대하여

-분양수입은 부동산업자가 아닌한 도급공사와 자기공사로 구분하는 계정항목에 불과한 것으로 명칭이 다르다 하여 자기공사 수입을 부대이익이라 볼 수 없음

·분양수입에 대한 부속내역 예를 들어 공사원가보고서 등을 면밀히 검토하여 사실관계를 확인, 처리하기 바람